اجاره و خرید مسکن در آلمان

از آنجا که شاید مهاجرت به آلمان نسبت به خیلی از کشورهای اروپایی آسان‌تر به نظر برسد و با توجه به هزینه‌های پایین‌تر زندگی، شهریه دانشگاه‌های این کشور و شرایط کاری در مقایسه با بسیاری از کشورهای عضو اتحادیه اروپا، بدیهی است که مقصد محبوبی برای مهاجرت ایرانی‌ها هم محسوب شود. اما جالب اینجاست که احتمالا پیدا کردن خانه و اجاره و خرید ملک در این کشور به سادگی خیلی کارهای دیگر نیست.

در این مقاله با تمرکز بر نحوه اجاره و خرید مسکن در شهرهای مختلف آلمان، ویژگی‌ها، قیمت و قوانین مرتبط با آن را بررسی کرده‌ایم.

اجاره مسکن در آلمان

در آلمان هم می‌توانید از صاحبخانه به طور مستقیم و هم از شرکت‌های مرتبط با این کار به صورت غیرمستقیم، خانه اجاره کنید. این شرکت‌ها که در واقع همان کارِ بنگاه‌های معاملات املاک در ایران را انجام می‌دهند، با گرفتن هزینه‌ای در حد اجاره یک ماه برای شما به دنبال خانه‌ای با مشخصات مدنظرتان می‌گردند.

یکی از راه‌های به‌صرفه و جذاب برای یافتن خانه آن هم زمانی که حتی وارد این کشور نشده‌اید، استفاده از سایت‌های مسکن‌یابی است. در این سایت‌ها انواع خانه‌ها با شرایط مختلف در شهرهای متفاوت آلمان وجود دارد. با ثبت‌نام در آن‌ها می‌توانید در جریانِ موارد به‌روز متناسب با شرایطتان به صورت لحظه‌ای قرار گیرید. چند نمونه از وبگاه‌های خانه‌یابی در آلمان:

Immowelt.de
Meinestadt.de
Immonet.de
Wohnungsboerse.net
WG-GESUCHT
Housing Anywhere
WG Company
Immo Scout24
Immowelt

مقررات مرتبط با اجاره خانه در آلمان

قوانین آلمانی همانطور که انتظار می‌رود بسیار دقیق و سختگیرانه و البته حامی مستاجران است. نمونه‌هایی از قوانین اجاره خانه در آلمان:

اگر مالکی تصمیم بگیرد نرخ سالیانه اجاره را برای سال بعد بیش از میزان مقرر که حدود 5/1 الی 5/2 درصد است، اضافه کند، در واقع به مستاجر این امکان را داده که از او شکایت کند.
مالک باید خانه را بدون هیچ ایراد و خرابی به مستاجر تحویل دهد.
شما به عنوان مستاجر می‌بایست حداقل دو ماه اجاره خانه را به عنوان رهن به مالک پرداخت کنید. البته این مبلغ در پایان زمان اجاره به شما بازگردانده می‌شود.
اگر پرداخت اجاره را بیش از دو ماه به تعویق بیاندازید، آن وقت حق با صاحبخانه است و می‌تواند از شما بخواهد که فورا خانه‌اش را تخلیه کنید.
اگر خواستید زودتر از موعد از خانه بروید و به اصطلاح خانه را تخلیه کنید، یا باید به اندازه حدود دو ماه اجاره به مالک پرداخت کنید و یا فرد مناسب دیگری را پیدا کنید که ملک را اجاره کند.
شما به عنوان مستاجر، اضافه بر اجاره‌بها باید هزینه‌های قبوض آب، برق، نظافت ساختمان و سایر هزینه‌ها را بپردازید. اگر این کار را نکنید جریمه می‌شوید.

اجاره خانه در آلمان چقدر خرج برمی‌دارد؟

همانطور که پیشتر اشاره شد، مبلغ اجاره خانه در آلمان نسبت به سایر کشورهای اروپایی چیزی در حدود 5 درصد پایین‌تر است. به طور کلی با پرداخت ماهانه چیزی در حدود 1300 یورو می‌توانید خانه‌ای متوسط در شهرهای آلمان پیدا کنید. بسته به محله و امکانات خانه این مبلغ بالاتر یا پایین‌تر خواهد بو.

مثلا در شهر برلین می‌توانید یک خانه سه خوابه را تنها با قیمت 900 یورو در ماه اجاره کنید. چنین خانه‌ای در شهری مثل لایپزیش حتی ارزان‌تر است. بهتر است بدانید شهرهای بزرگی مثل هامبورگ، فرانکفورت و مونیخ هزینه‌های زندگی و اجاره ماهیانه بالاتری هم دارند.

مدارک مورد نیاز و شرایط اجاره خانه در آلمان

اعتبار شما به ویژه به عنوان یک مهاجر برای مالک اهمیت ویژه‌ای دارد. فیش حقوقی و حساب بانکی یا خوش‌حسابی شما با صاحبخانه‌های پیشین، موجب اعتماد مالک می‌شود. هم‌چنین برای اجاره خانه در این کشور، مدارک زیر را از یاد نبرید:

شناسنامه یا گذرنامه معتبر که به مدت 6 ماه از اعتبار آن مانده باشد
مدرکی که ثابت می‌کند به صاحبخانه قبلی خود بدهکار نیستید یا Miet Schulden Freiheit Bescheinigung
همراه داشتن سه فیش حقوقی اخیر
صورت حساب بانکی شما در سه ماه گذشته
فرم درخواست حاوی اطلاعات شما که اصطلاحا به آلمانی Meter Selbstauskunft گفته می‌شود.
گزارش اعتباری نیز مدرکی است که نمره اعتبار شما را به صاحبخانه نشان می‌دهد. ممکن است در صورتی که مدت زمان زیادی از مهاجرتتان به آلمان نگذشته باشد، هنوز سابقه یا SCHUFA را نداشته باشید. به جای آن سعی کنید صورت حساب‌های بانکی که درآمد منظم را شما نشان می‌دهد به همراه اجاره و قبض به موقع پرداخت شده را جمع‌آوری و به مالک نشان دهید.

فرصت‌های شغلی حوزه‌های مختلف در آلمان را دیده‌اید؟

کلیک کنید

خرید مسکن در آلمان

کشور پرطرفدار آلمان با اقتصادی پویا و نیاز به نیروی کار در صدر مقاصد مهاجرتی دنیاست. اقامت دائم این کشور از طریق خرید ملک تقریبا ناممکن است. مگر اینکه ملک را در قالب یک شرکت بخرید و طرح تجاری بسیار قوی برای این شرکت و سرمایه‌گذاری در آن داشته باشید. البته بهتر است بدانید برنامه‌های سرمایه‌گذاری در آلمان بسیار سختگیرانه است.

فرایند خرید مسکن در آلمان

خرید مسکن در آلمان هم به دلیل قوانین حساب شده و طی کردن مراحل قانونی کمی دشوار است. بهره گرفتن از مشاوران حقوقی یا داشتن وکیلی که بتواند در این امور به شما کمک کند، به نفعتان است و از ضررهای احتمالی پیشگیری می‌کند. به ویژه در خصوص مالیات مرتبط با معامله ملک، بهتر است آگاهی خود را بالاتر ببرید تا بتوانید هزینه نهایی خرید خانه در این کشور را محاسبه کنید.

در ابتدا پس از جستجو و بازدید از خانه‌هایی که به نظرتان مناسب هستند، خانه دلخواهتان را -البته در صورتی که کسی قبل از شما آن را نگیرد- به قول ما ایرانی‌ها قول‌نامه می‌کنید.

این قول‌نامه به نوعی پیش‌نویسی از قرارداد اصلی است که توسط فروشنده تهیه می‌شود و در آن مواردی همچون ارزش ملک، ویژگی‌های آن، چگونگی پرداخت هزینه و مبلغ پیش پرداخت ذکر می‌شود. شما به عنوان خریدار می‌بایست این پیش‌نویس را تایید و امضا کرده و بلافاصله پس از آن 10 درصد از قیمت ملک را به عنوان پیش پرداخت به حساب دفتر اسناد واریز کنید.

پس از آن حدود چهار هفته فرصت دارید که مالیات ملک تازه خریده را پرداخت کنید. این مبلغ که بسته به شهر و محله و عوامل مختلف دیگر، متفاوت است، چیزی در حدود 3 تا 7درصد ارزش ملک محاسبه می‌شود.

سپس شما می‌توانید طی قراردادی رسمی که بین شما و فروشنده در دفتر اسناد منعقد می‌شود، کلید را تحویل بگیرید. یادتان باشد که باید هزینه‌های جانبی خرید ملک یا Closing Costs را نیز پرداخت کنید.

خرید مسکن در آلمان چه قیمتی دارد؟

خرید مسکن در آلمان اصولا چندان رایج نیست. مردم بیشتر به اجاره‌نشینی تمایل دارند. گران‌ترین شهر آلمان برای زندگی و خرید ملک، مونیخ است. اینجا می‌توانید میانگینی از حداقل تا حداکثر قیمت هر متر مربع از ملک در شهرهای مختلف آلمان را مشاهده کنید:

مونیخ از 11688.89 تا 8436.00 یورو

هامبورگ از 6961.35 تا 4262.82 یورو

کلن از 5714.29 تا 3975.00 یورو

برلین از 6071.55 تا 3754.80 یورو

بن از 6800.00 تا 4450.00 یورو

اشتوتگارت از 6323.08 یورو تا 4167.86 یورو

فرانکفورت از 7121.05 یورو تا 4848.68 یورو

هزینه‌های جانبی خرید ملک در آلمان

هزینه‌هایی مانند مالیات و هزینه مشاور املاک به عنوان هزینه‌های جانبی خرید ملک یا closing fees شناخته می‌شود. هزینه‌های خرید خانه در کل 15% از قیمت خرید خانه را شامل می‌شوند. هزینه‌هایی مثل موارد زیر:

هزینه‌های ثبت اسناد رسمی

دفتر اسناد رسمی در آلمان هم مثل ایران نماینده رسمی دولت برای ثبت مالکیت خانه است و خدماتش، هزینه‌ای در حدود 2 درصد از قیمت فروش ملک را شامل می‌شود.

هزینه‌های مشاور املاک

بسته به منطقه‌ای که ملک در آن واقع شده، هزینه‌های مشاوره املاک می‌تواند بین 3.5 تا 8 درصد از قیمت فروش ملک باشد.

مالیات بر ارزش افزوده

اگر ملکی در آلمان می‌خرید باید 19 درصد مالیات بر ارزش افزوده پرداخت کنید.

مالیات انتقال املاک

وقتی خرید ملک نهایی شد، مالیات انتقال ملک را هم که درصدی از قیمت نهایی است و از شهری به شهر دیگر متفاوت است، پرداخت می‌کنید.

هزینه ارزیابی املاک

اگر ارزش ملک شما بیشتر از 500 هزار یورو باشد، نیاز به ارزیابی ملک دارید و درنتیجه باید هزینه‌اش را هم بپردازید که بسته به شرایط، متفاوت است.

مالیات بر املاک و مستغلات

این مالیات به صورت سالانه باید به اداره مالیات محلی (Finanzamt) پرداخت شود. این مالیات برای همه دارندگان ملک در آلمان اجباری است. مبلغ مالیات بر املاک و مستغلات هر ساله با نرخ مالیات محلی، عددی بین 0.26 درصد تا 1 درصد محاسبه می‌شود.

دریافت وام برای تأمین هزینه‌های خرید مسکن در آلمان

بر اساس برنامه مالکیت خانه (Wohneigentumsprogramm) که به اختصار KFW نامیده می‌شود، شما به عنوان خریدار ملک در آلمان می‌توانید وامی تا سقف 50 هزار یورو با نرخ بهره سالانه 0.95 درصد دریافت کنید. این مبلغ را می‌توانید برای پرداخت هزینه‌های جانبی خرید ملک یعنی هزینه دفتر اسناد رسمی و هزینه مالیات انتقال املاک استفاده کنید.

پس از خواندن این مقاله تقریبا با شرایط کلی و چگونگی اجاره یا خرید ملک در آلمان آشنا شده‌اید. درصورتی که جزئیات قانونی بیش از حد سخت به نظر برسد، بهتر است از مشاوران خبره ما در این حوزه کمک بگیرید.